Decreto Salva Casa 2025: come funziona e cosa posso sanare?
Il Decreto Salva Casa, introdotto con l’intento di semplificare e snellire le procedure edilizie, rappresenta un’importante novità nel panorama normativo italiano. Infatti, consente di regolarizzare tre tipi di irregolarità edilizie: le difformità formali, che derivano da incertezze interpretative nella dimostrazione dello stato legittimo di un immobile; le tolleranze costruttive (o difformità edilizie interne), spesso accumulate nel tempo senza autorizzazioni e difficili da documentare; e le parziali difformità e variazioni essenziali, che prima non erano sanabili a causa del rigido principio della “doppia conformità”.
Indice
Cosa prevede il decreto Salva Casa?
Il Decreto Salva Casa, menzionato nelle Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, si propone di introdurre semplificazioni nelle procedure di sanatoria e conformità.
Le principali macro-aree del decreto riguardano:
- Ridefinizione dei titoli edilizi: Semplifica la documentazione per comprovare lo stato legittimo degli immobili, chiarendo quali atti sono validi per dimostrarne la regolarità edilizia e urbanistica.
- Nuova disciplina per i cambi di destinazione d’uso: Introduce regole più chiare e flessibili per la modifica dell’uso degli immobili (es. da ufficio ad abitazione), adattandole alle attuali esigenze del mercato e della società.
- Regime delle tolleranze e semplificazione delle regolarizzazioni: Definisce meglio le tolleranze costruttive ed esecutive (piccole differenze accettabili tra progetto e realizzato). Semplifica le procedure per sanare le parziali difformità dal titolo edilizio. Rivede il principio della “doppia conformità” per facilitare la regolarizzazione di abusi minori.
- Adeguamento degli standard edilizi: Facilita il recupero dei sottotetti a fini abitativi. Estende l’edilizia libera, riducendo la burocrazia per interventi minori. Apporta modifiche alla normativa sul certificato di agibilità.
Come dimostrare lo stato legittimo con il Salva Casa?
Il Decreto Legge 69/2024 (“Salva Casa”) semplifica la verifica della conformità legale degli immobili modificando l’articolo 9-bis del DPR 380/2001. Lo stato legittimo di un immobile o di una singola unità immobiliare può ora essere dimostrato anche tramite:
- Titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti.
- Titoli rilasciati in sanatoria (articoli 36 e 36-bis del TUE), previo pagamento delle sanzioni/oblazioni.
- Il pagamento della sanzione pecuniaria per l’annullamento del permesso di costruire (articolo 38, comma 2).
Queste modifiche mirano a superare le difficoltà nel comprovare lo stato legittimo, specialmente per gli immobili più datati, per i quali i titoli abilitativi originali potrebbero essere difficili da reperire.
Inoltre, il decreto specifica che:
- Difformità nelle parti comuni dell’edificio o su una singola unità immobiliare non impediscono la dimostrazione dello stato legittimo dell’appartamento o dell’edificio nel suo complesso.
- Concorrono allo stato legittimo anche il pagamento di determinate sanzioni (articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38 del TUE) e la dichiarazione del tecnico abilitato sulle tolleranze costruttive-esecutive (articolo 34-bis).
Per gli immobili costruiti in un’epoca in cui non era richiesto un titolo abilitativo, lo stato legittimo si deduce dalle informazioni catastali iniziali o da altri documenti probanti (foto, estratti cartografici, documenti d’archivio, ecc.), integrati dall’ultimo titolo abilitativo che ha interessato l’immobile e da eventuali titoli successivi per interventi parziali. Questo vale anche se non si dispone di una copia del titolo abilitativo ma c’è una prova della sua esistenza.
Qual è l'altezza minima per sanare?
L’articolo 34-bis del Testo Unico, modificato dal DL Salva Casa, introduce due diverse normative sulle tolleranze costruttive, che includono anche l’altezza degli immobili.
Le regole generali (Comma 1) prevedono:
- Scostamento del 2%: Resta valida la regola generale: se l’altezza, o altri parametri come distacchi, cubatura, o superficie coperta, non rispetta il progetto per un massimo del 2%, non si considera un illecito edilizio.
- Motivazione: Questo margine serve a coprire piccole imprecisioni dovute a rilevazioni, materiali o aggiustamenti durante i lavori.
- Ambito: Vale per le singole unità immobiliari.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze sull’altezza (e altri parametri) variano a seconda della superficie utile dell’unità immobiliare. La logica è che in passato le tecniche costruttive erano meno precise.
Ecco le percentuali di tolleranza consentite:
- 2%: per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 mq.
- 3%: per unità immobiliari con superficie utile compresa tra 300 e 500 mq.
- 4%: per unità immobiliari con superficie utile compresa tra 100 e 300 mq.
- 5%: per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 100 mq.
- 6%: per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 mq.
La superficie utile è la superficie calpestabile di un’unità immobiliare, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, ecc., come definita dal Regolamento Edilizio Tipo (RET). Per il calcolo delle tolleranze, si considera la superficie approvata nel titolo edilizio originale, senza tenere conto di eventuali frazionamenti successivi dell’immobile. Questo serve a evitare che si possano applicare percentuali di tolleranza più alte suddividendo l’immobile.
Se ci sono più difformità (ad esempio, sia sull’altezza che sulla superficie coperta) e solo alcune rientrano nelle soglie di tolleranza, puoi dichiarare la tolleranza per quelle conformi. Per le difformità che superano la soglia, sarà necessario un procedimento di sanatoria edilizia. Le difformità indicate non sono cumulative, ma alternative: basta che una singola difformità rientri nella percentuale per essere considerata tollerabile.
Puoi approfondire ulteriormente spulciando tra le linee guida del decreto Salva Casa.
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