Come aprire un Bed and Breakfast partendo da zero?
Hai una proprietà che non utilizzi e sogni di darle nuova vita, magari trasformandola in un’opportunità di guadagno partendo da zero? Scoprire come aprire un Bed & Breakfast potrebbe essere la soluzione perfetta! In questa guida, scopriremo quali sono i passaggi fondamentali per poter avviare questo tipo di attività e in che modo Vera Group può supportare il tuo progetto.
Indice
Perché aprire un B&B: pro e contro
Qualsiasi attività presenta dei pro e dei contro, o meglio delle sfide da superare per poter beneficiare dei guadagni e delle soddisfazioni del lavoro. Per avviare un’attività di questo tipo esistono anche dei bandi a cui si può partecipare, come Resto al Sud 2025. In generale, ecco una sintesi dei pro e dei contro per aiutarti a decidere se aprire o meno il B&B:
I vantaggi (Pro) di aprire un B&B:
- Rendita e valorizzazione immobiliare: Genera un’entrata economica costante e aumenta il valore di mercato della tua proprietà, grazie a una ristrutturazione mirata.
- Flessibilità e autonomia: Sei tu il capo di te stesso. Gestisci orari, prenotazioni e disponibilità, conciliando l’attività con i tuoi impegni personali.
- Incontri e scambio culturale: Accogli viaggiatori da tutto il mondo, condividi storie e culture diverse. È come viaggiare rimanendo a casa.
- Accesso a incentivi e agevolazioni: Esistono spesso bandi (Resto al Sud sopracitato) e contributi, regionali e nazionali, per sostenere l’avvio di nuove attività ricettive e la riqualificazione di immobili per migliorare la classe energetica e risparmiare.
Le sfide (Contro) di aprire un B&B:
- Impegno costante: La gestione richiede tempo e dedizione quotidiana per pulizie, accoglienza, preparazione delle colazioni e gestione della burocrazia.
- Investimento iniziale: Ristrutturare e arredare gli spazi può richiedere un capitale iniziale importante, anche se ammortizzabile nel tempo con agevolazioni come il bonus ristrutturazione.
- Gestione degli imprevisti: Dalla lavatrice che si rompe all’ospite con esigenze particolari, la capacità di risolvere problemi rapidamente è fondamentale.
- Complessità burocratica: Le normative possono essere complesse e variano da regione a regione.
Che differenza c'è tra hotel, affittacamere e B&B
Sei sicuro che vuoi aprire un B&B e non un affittacamere? Capire le differenze è il primo passo per scegliere la strada giusta per te:
- B&B (Bed & Breakfast): Caratterizzato da una gestione familiare, offre alloggio e prima colazione in un numero limitato di camere (es. 4 camere e massimo 6 persone in Campania). La legge spesso richiede la residenza o il domicilio del proprietario nella stessa struttura o in un’unità adiacente. L’attività può essere svolta in forma non imprenditoriale (occasionale), semplificando la burocrazia.
- Affittacamere: È un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti. Può offrire un numero di camere simile o superiore al B&B, ma non ha l’obbligo di fornire la colazione e il titolare non è tenuto a risiedere nella struttura.
- Hotel: Si tratta di una vera e propria struttura d’impresa, con un numero di camere e servizi standardizzati (reception h24, ristorazione, pulizia giornaliera) che richiedono un’organizzazione più complessa e professionale.
Quali sono i requisiti per aprire un B&B
Per essere trasformato in un B&B, il tuo immobile deve rispettare standard precisi, definiti dalle normative regionali.
- Conformità urbanistica e catastale: L’immobile deve possedere il certificato di agibilità e avere una destinazione d’uso residenziale.
- Requisiti igienico-sanitari: Deve essere conforme alle norme ASL, con bagni adeguati (privati o in comune, a seconda della legge regionale) e alti standard di pulizia.
- Sicurezza degli impianti: Tutti gli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento) devono essere a norma e certificati. Se hai bisogno di specialisti, puoi contattare Vera Group e ricevere il supporto necessario a regolare i tuoi impianti.
- Standard minimi delle camere: Ogni stanza deve rispettare una metratura minima (es. in Campania sono 9 mq per la singola, 14 mq per la doppia), avere finestre, illuminazione e arredi base (letto, armadio, sedia).
- Servizi obbligatori: Devi garantire la prima colazione e il cambio periodico della biancheria (le tempistiche variano per regione).
Che permessi servono per aprire un B&B?
Affrontare la burocrazia può sembrare un ostacolo, ma seguendo questi passaggi sarà tutto più semplice.
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): È il documento chiave. Si presenta telematicamente al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del tuo Comune per dichiarare l’inizio dell’attività e il possesso di tutti i requisiti.
- Partita IVA (se necessaria): Se l’attività è considerata imprenditoriale dalla tua regione o se superi determinate soglie di reddito, dovrai aprirla e iscriverti alla Camera di Commercio.
- Comunicazioni obbligatorie: Dovrai comunicare le generalità degli ospiti al portale della Questura “Alloggiati Web“ entro 24 ore dal loro arrivo e trasmettere i dati sui flussi turistici all’ISTAT.
- Codice identificativo (CIR o CIN): La tua struttura riceverà un codice identificativo univoco (regionale o nazionale) da esporre obbligatoriamente in ogni annuncio online e comunicazione.
- Assicurazione per la responsabilità civile: È fondamentale stipulare una polizza assicurativa per coprire eventuali danni a persone o cose.
Quanto costa aprire un B&B?
L’investimento dipende dallo stato dell’immobile e dal livello di comfort che vuoi offrire.
- Ristrutturazione e impianti: È la voce più consistente. A seconda degli interventi, può variare da 300€ a oltre 1.000€ al metro quadro.
- Arredamento e forniture: Include letti, biancheria, arredi, elettrodomestici per la colazione, TV, etc. Stima tra 3.000€ e 10.000€ per camera.
- Pratiche burocratiche e consulenze: Costi per SCIA, geometra, commercialista. Prevedi un budget di 500€ – 2.000€.
- Marketing e promozione: Creazione di un sito, servizio fotografico professionale, commissioni dei portali di prenotazione. Considera 500€ – 3.000€ per partire col piede giusto.
- Fondo cassa iniziale: Indispensabile per coprire le prime spese operative (utenze, forniture per colazioni, prodotti per la pulizia).
Quanto si guadagna mediamente con un B&B?
Il guadagno dipende da posizione, stagionalità, qualità del servizio e, soprattutto, dal tasso di occupazione.
- Fattori chiave: La tua localizzazione (città d’arte, mare, montagna), le recensioni positive, la strategia di prezzo e la stagionalità sono decisive.
- Tariffe medie: Una camera doppia può variare da 60€ a oltre 150€ a notte nelle località più richieste, e da 40€ a 80€ in aree meno turistiche.
- Tasso di occupazione: Un B&B ben gestito può raggiungere un tasso di occupazione medio annuo del 50-70%, con picchi nelle alte stagioni.
Esempio di guadagno lordo annuale: Ipotizziamo 3 camere doppie a 80€/notte con un’occupazione media del 60%:
Da questo fatturato lordo andranno sottratti tutti i costi fissi e variabili (tasse, utenze, colazioni, pulizie, commissioni), ma con una buona gestione si può ottenere un reddito importante.
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