Affittacamere: cos'è, come funziona e regole per aprire

affittacamere come funziona

Aprire un affittacamere può rappresentare un’opzione notevolmente più economica e flessibile rispetto alla gestione di un hotel tradizionale. Questa modalità ricettiva, a metà strada tra la locazione turistica pura e la struttura alberghiera, permette di avviare un’attività con un investimento iniziale più contenuto e una burocrazia semplificata.

Questa guida completa esplora le caratteristiche, i requisiti e gli adempimenti per avviare con successo questa attività ricettiva in Italia.

Indice

Cosa prevede l'attività di affittacamere?

L’attività di affittacamere consiste nell’offrire ospitalità in camere ammobiliate all’interno di un’unica unità immobiliare o di più unità nello stesso stabile, con servizi accessori. A differenza degli hotel, gli affittacamere si configurano spesso come strutture più piccole ed economiche.

Le strutture adibite ad affittacamere sono soggette a una classificazione in stelle (da 1 a 3 stelle), che ne determina i requisiti minimi di qualità e i servizi offerti. Si parte da quelli dimensionali delle camere, in base al numero di posti letto:

  • 8 metri quadrati: per 1 posto letto;
  • 12 metri quadrati: per 2 posti letto;
  • 16 metri quadrati: per 3 posti letto;
  • 20 metri quadrati: per 4 posti letto.

Ogni camera non può avere più di 4 posti letto e i letti non devono essere sovrapponibili.

Per avere un affittacamere da 1 Stella:

  • Impianto di riscaldamento e/o raffrescamento (se l’utilizzo della struttura lo richiede);
  • Accesso diretto e indipendente alle camere;
  • Almeno 1 bagno ogni 4 posti letto;
  • Telefono di servizio ad uso comune a disposizione degli ospiti;
  • Cambio della biancheria da letto e da bagno almeno 2 volte a settimana e ad ogni cambio ospite;
  • Pulizia delle camere prima dell’arrivo di nuovi ospiti;
  • Fornitura di energia elettrica e acqua (calda e fredda) inclusa nel prezzo.

Per avere un affittacamere da 2 stelle, devi soddisfare in più:

  • Una sala soggiorno comune di almeno 4 metri quadrati per ogni camera;
  • Un bagno privato per ogni camera;
  • Televisore e telefono in ogni stanza, oppure a disposizione nella sala soggiorno comune;
  • Servizio di prima colazione (che può essere offerto con modalità specifiche);
  • Pulizia delle camere giornaliera e cambio biancheria ogni 2 giorni.

Per avere un affittacamere da 3 stelle, devi avere in più:

  • Impianto di riscaldamento e/o raffrescamento autonomo per ogni camera;
  • Telefono, televisore e frigobar in ogni stanza;
  • Cucina in comune a disposizione di tutti gli ospiti;
  • Servizio di prima colazione servito a tavoli separati per gli ospiti;
  • Cambio biancheria e pulizia delle camere giornaliera.

Che differenza c'è tra un affittacamere e un B&B?

Aprire un affittacamere è diverso dall’aprire un B&B. Sebbene entrambe siano strutture extralberghiere, le normative che le regolano definiscono attività e obblighi differenti.

Affittacamere (Guest House)Bed & Breakfast (B&B)
Può configurarsi sia come attività occasionale/non professionale che come attività imprenditoriale/professionale.Generalmente concepito come struttura ricettiva a conduzione familiare e non imprenditoriale, basata sull’ospitalità del gestore nella propria residenza.
Non è obbligatorio fornire la colazione. Può essere offerto come servizio aggiuntivo.Obbligo di fornire il servizio di prima colazione, preparata e servita dal gestore.
Per l’attività imprenditoriale, non c’è l’obbligo di residenza del proprietario o gestore nell’immobile.Il gestore deve solitamente risiedere e avere il domicilio nella stessa struttura in cui svolge l’attività.
Può prevedere l’impiego di dipendenti e collaboratori (se attività imprenditoriale). L’attività può essere continuativa, senza interruzioni.A conduzione familiare, senza l’impiego di personale dipendente. L’attività è spesso stagionale o con periodi di interruzione.
Partita IVA obbligatoria se l’attività è svolta in forma imprenditoriale (professionale e continuativa).Non obbligatoria se l’attività è occasionale e rispetta specifici limiti di camere/letti e giorni di apertura (le condizioni variano a livello regionale).
Registrazione camera di commercio obbligatoria con codice ATECO 55.20.42 “Affittacamere per brevi soggiorni, case per vacanze”).Non necessaria se l’attività è non imprenditoriale/occasionale.
SCIA sempre obbligatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune.SCIA sempre obbligatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune.
Le spese di pulizia possono essere sempre incluse nel prezzo o fatturate a parte, a seconda della politica della struttura e del regime fiscale.Le spese di pulizia (quotidiana o periodica, cambio biancheria) devono essere incluse nel prezzo del soggiorno.
In genere, per l’occasionale, massimo 6 camere in non più di due appartamenti nello stesso stabile (max 12 posti letto).I limiti sul numero di camere e posti letto sono solitamente più stringenti rispetto all’affittacamere, spesso 3-5 camere.
Il codice CIN è obbligatorio dal 2024 per entrambe le tipologie, indipendentemente dalla natura occasionale o imprenditoriale.Obbligatorio dal 2024 per entrambe le tipologie, indipendentemente dalla natura occasionale o imprenditoriale.

Quali sono le regole e norme per aprire un affittacamere?

L’attività è disciplinata a livello nazionale dalla Legge Quadro sul Turismo (Legge n. 217/1983) e, soprattutto, dalle singole Leggi Regionali, che definiscono i requisiti specifici, i limiti e le procedure. È fondamentale consultare la normativa della propria Regione.

Gli adempimenti principali sono:

  • Presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): È l’atto fondamentale per avviare l’attività. Va presentata telematicamente al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune in cui si trova l’immobile. La SCIA deve essere corredata dalla planimetria dell’immobile e da una dichiarazione di conformità ai requisiti urbanistici, edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza.
  • Requisiti Igienico-Sanitari: L’immobile deve rispettare le norme igienico-sanitarie previste per le civili abitazioni. Entro 60 giorni dall’invio della SCIA, l’ASL locale può effettuare un sopralluogo per verificare l’idoneità dei locali.
  • Comunicazione degli Ospiti alla Questura: È obbligatorio comunicare le generalità di tutti gli ospiti alla Polizia di Stato entro 24 ore dal loro arrivo. Per farlo, è necessario ottenere le credenziali di accesso al portale Alloggiati Web recandosi presso la Questura territorialmente competente.
  • Codice Identificativo Nazionale (CIN): Introdotto nel 2024, il CIN è un codice alfanumerico obbligatorio per tutte le strutture ricettive e le locazioni brevi. Deve essere esposto all’esterno della struttura e indicato in ogni annuncio online. Si ottiene tramite una procedura telematica nazionale.
  • Comunicazione Flussi Turistici (ISTAT): È necessario comunicare periodicamente alla Regione o alla Città Metropolitana i dati statistici su arrivi e presenze (check-in e check-out) a fini ISTAT.
  • Riscossione Imposta di Soggiorno: Se il Comune la prevede, il gestore ha l’obbligo di riscuotere l’imposta di soggiorno dagli ospiti e di versarla periodicamente alle casse comunali secondo le modalità stabilite.
  • Contratto di Locazione Breve: Sebbene non sempre obbligatorio, è una buona prassi far firmare un breve contratto di locazione turistica per tutelarsi da eventuali danni o da permanenze non autorizzate oltre il periodo prenotato.

Requisiti per un affittacamere occasionale: aprire senza partita IVA?

Si può aprire un affittacamere senza Partita IVA, a condizione che l’attività sia svolta in modo occasionale e non professionale. Le normative regionali definiscono i criteri di occasionalità.

Ecco i requisiti principali:

  • Occasionalità e Non Professionalità: L’attività non deve essere la principale fonte di reddito e non deve essere organizzata in forma d’impresa (es. assenza di dipendenti, servizi complessi, marketing strutturato).
  • Limiti Strutturali: Le normative regionali fissano un numero massimo di camere e posti letto. Generalmente, si tratta di un massimo di 3-4 camere. Superando tali limiti, l’attività viene considerata imprenditoriale.
  • Periodi di Inattività: Alcune regioni potrebbero richiedere un numero minimo di giorni di chiusura all’anno per qualificare l’attività come occasionale.
  • Mancanza di Servizi Complessi: I servizi devono limitarsi all’alloggio e a quelli strettamente connessi (pulizia, biancheria). L’offerta di servizi strutturati (es. ristorazione, tour guidati, noleggio) configura l’attività come imprenditoriale.

Anche senza Partita IVA, restano obbligatori i seguenti adempimenti:

  • SCIA al Comune.
  • Ottenimento e esposizione del CIN.
  • Comunicazione degli ospiti alla Questura (portale Alloggiati Web).
  • Comunicazione dei flussi turistici all’ISTAT.
  • Riscossione e versamento dell’imposta di soggiorno.
  • Dichiarazione dei redditi: I proventi devono essere dichiarati nel Modello Redditi PF come “redditi diversi”. Per ogni ricevuta non fiscale di importo superiore a 77,47 €, è necessario apporre una marca da bollo da 2 euro.

Quali sono le tasse da pagare per un affittacamere?

Il regime fiscale varia drasticamente a seconda che l’attività sia professionale o occasionale.

Affittacamere Occasionale (senza Partita IVA) I redditi percepiti sono considerati “redditi diversi” e ci sono due opzioni per la tassazione:

  • Regime Ordinario IRPEF: I ricavi, al netto delle spese documentate, si sommano agli altri redditi (es. da lavoro dipendente) e vengono tassati secondo gli scaglioni IRPEF.
  • Cedolare Secca al 21%: È un’imposta sostitutiva fissa. Si applica un’aliquota del 21% sul totale dei ricavi lordi, senza possibilità di dedurre i costi. È molto conveniente se le spese di gestione sono basse. Attenzione: Dal 2024, in caso si gestiscano più appartamenti con questa formula, l’aliquota sale al 26% a partire dal secondo immobile.

Affittacamere Professionale (con Partita IVA) L’apertura della Partita IVA (codice ATECO 55.20.51) è obbligatoria. Le opzioni sono:

  • Regime Forfettario: Ideale per le piccole attività con ricavi inferiori a 85.000 €/anno. La tassazione è molto agevolata, infatti, l’imponibile si calcola applicando un coefficiente di redditività del 40% ai ricavi. Su questo imponibile si applica un’imposta sostitutiva del 15% (o del 5% per i primi 5 anni di una nuova attività). Non si addebita l’IVA ai clienti.
  • Regime Ordinario Semplificato o Completo: Si pagano le tasse (IRPEF o IRES) sull’utile reale (ricavi – costi). Si deve addebitare l’IVA al 10% ai clienti e versarla allo Stato. Questo regime è obbligatorio per ricavi superiori a 85.000 € o se si opta per questa scelta.

In entrambi i regimi professionali, è obbligatoria l’iscrizione alla Gestione Commercianti dell’INPS per il versamento dei contributi previdenziali.

Quanto costa aprire un affittacamere?

I costi iniziali possono variare enormemente in base allo stato dell’immobile, alla località e al livello di servizio che si vuole offrire.

Spese burocratiche e amministrative:

  • SCIA: Da 30 € a 200 € a seconda del Comune e dell’eventuale supporto di un tecnico.
  • Consulenza commercialista: Per l’apertura della Partita IVA e la gestione fiscale (se professionale), il costo può variare da 300 € a 1.000 €.
  • Iscrizione Camera di Commercio: Circa 200-250 € (solo per attività professionali).
  • Polizza assicurativa: Indispensabile una polizza di Responsabilità Civile verso Terzi (RCT). Costo annuale: da 200 € a 500 €.

Spese di allestimento e ristrutturazione:

  • Lavori edili: questo costo è variabile, da poche migliaia a decine di migliaia di euro.
  • Arredamento: Letti, materassi, armadi, scrivanie, sedie, tende, illuminazione (almeno 1.000-3.000 € a camera).
  • Corredo: Biancheria da letto e da bagno di qualità (almeno 2-3 cambi per posto letto).
  • Dotazioni: TV, Wi-Fi, frigobar, cassaforte, estintori, kit di primo soccorso.

Spese operative e di gestione (costi ricorrenti):

  • Utenze: Luce, acqua, gas, internet, TARI.
  • Commissioni OTA: Le piattaforme come Booking.com e Airbnb trattengono dal 15% al 18% su ogni prenotazione.
  • Costi di pulizia: Prodotti o costo di un servizio esterno.
  • Tasse e contributi: Come descritto nella sezione precedente.
  • Manutenzione ordinaria.
Ciò significa che se l’immobile è già pronto, il costo si aggira intorno ai 5.000€, altrimenti potresti dover investire intorno ai 50.000€ sull’immobile e sulle pratiche.

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