Come funziona il bonus per la prima casa nel 2025?

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Il Bonus Prima Casa 2025 introduce importanti novità, grazie alla Legge di Bilancio, con nuove opportunità e regole da conoscere per non perdere le agevolazioni fiscali. Tra le modifiche più rilevanti, l’estensione del termine per vendere un immobile precedentemente agevolato da 12 a 24 mesi, senza perdere i benefici sull’acquisto di una nuova abitazione. Il bonus si applica solo a immobili destinati ad abitazione principale, situati nel Comune in cui si ha o si trasferirà la residenza entro 18 mesi.

Chi acquista con i requisiti prima casa potrà accedere a imposte ridotte, come il 2% sull’imposta di registro o l’IVA al 4%, e beneficiare del prezzo-valore per un calcolo più conveniente. Restano valide le detrazioni sugli interessi del mutuo e, per chi ristruttura, è prevista una detrazione Irpef, valida solo fino alla fine del 2025.

Ma che cosa succede se possiedi già una casa? nell’articolo troverai questa risposta e anche informazioni su come funziona il credito d’imposta in caso di nuovo acquisto e in quali casi si perdono i benefici. Se stai pensando di comprare o ristrutturare, questo è il momento giusto per farlo.

Indice

Quali sono i requisiti per accedere al bonus prima casa 2025?

Dalla Legge di bilancio 2025 del 31 dicembre sono state introdotte importanti modifiche al bonus prima casa, a partire dall’estensione del termine per vendere un’abitazione precedentemente agevolata da 12 mesi a 24 mesi e poter così richiedere i benefici fiscali su un nuovo immobile. Per accedere alle agevolazioni, l’immobile deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)

  • A/3 (abitazioni di tipo economico)

  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)

  • A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare)

  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)

  • A/7 (villini)

  • A/11 (abitazioni tipiche locali)

È inoltre possibile includere una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7, purché sia destinata in modo durevole al servizio dell’abitazione principale e questa sia stata acquistata con i benefici prima casa.

Un altro requisito fondamentale è che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o lavora. Se non è già residente, l’acquirente dovrà trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto, dichiarandolo espressamente nell’atto notarile, pena la decadenza dal beneficio.

Quali sono le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa?

In presenza dei requisiti “prima casa”, si ha diritto a delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. In particolare, le imposte ridotte saranno:

  • Se il venditore è un privato o un’impresa esente da IVA:

    • Imposta di registro al 2% (con un minimo di 1.000 €)

    • Imposta ipotecaria fissa di 50 €

    • Imposta catastale fissa di 50 €

  • Se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA:

    • IVA ridotta al 4% sul prezzo

    • Imposta di registro fissa di 200 €

    • Imposta ipotecaria fissa di 200 €

    • Imposta catastale fissa di 200 €

È possibile ridurre l’importo finale da versare grazie a:

  • Lo scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra, se il contratto preliminare (compromesso) è stato registrato;

  • Il credito d’imposta per chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e ne compra un altro entro un anno, applicabile sull’imposta di registro o sull’IVA pagata in precedenza.

Infine, se l’acquisto non è soggetto a IVA, l’imposta di registro viene calcolata con il sistema prezzo-valore, cioè sulla base del valore catastale dell’immobile: rendita catastale × 1,05 × 110. Questo spesso risulta in un importo inferiore rispetto al valore commerciale dichiarato nel rogito, vediamo un esempio:

Partiamo da una rendita catastale di: 600 € a cui vengono applicati i moltiplicatori:

  • × 1,05 (coefficiente di rivalutazione)

  • × 110 (moltiplicatore prima casa)

Valore catastale = 600 × 1,05 × 110 = 69.300 €

Imposta di registro: 69.300 × 2% = 1.386 €, invece dei 2.000€ che pagheresti se si applicasse il 2% sulla compravendita della casa di 100.000€.

Cosa succede al bonus prima casa se possiedo già un immobile?

Se possiedi già un’abitazione senza aver usufruito dei benefici “prima casa”, puoi comunque accedere alle agevolazioni, a patto che il nuovo immobile si trovi in un Comune diverso da quello in cui si trova la casa già posseduta. In alternativa, puoi beneficiare del bonus se vendi la vecchia casa entro 12 mesi dall’acquisto della nuova. In entrambi i casi, è essenziale dichiarare questa intenzione nell’atto di compravendita, donazione o successione. In mancanza di questa dichiarazione, si incorre in una sanzione pari al 30% delle imposte dovute, a meno che non si presenti un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate per dichiarare la decadenza e ottenere una sanzione ridotta.

Se hai acquistato un immobile con le agevolazioni e lo vendi entro cinque anni, decadi dal beneficio e devi restituire le imposte risparmiate con una sanzione del 30%. Tuttavia, puoi mantenere l’agevolazione se, entro 12 mesi dalla vendita, acquisti un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale e trasferisci la residenza nel Comune della nuova casa entro 18 mesi dall’acquisto.

Se vendi un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa” e acquisti un nuovo immobile entro un anno, hai diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro (o all’IVA) pagata sul primo acquisto. Questo credito può essere utilizzato per ridurre l’imposta dovuta sul secondo acquisto. Il beneficio si mantiene anche se il nuovo immobile si trova all’estero, purché venga utilizzato come abitazione principale e sia verificabile. Inoltre, l’agevolazione non decade neppure se si acquista un terreno e si costruisce un fabbricato rientrante tra le categorie catastali ammesse dal bonus prima casa 2025.

Puoi approfondire di più dal portale ufficiale dell’Agenzia delle entrate.

Come funziona il mutuo under 36 per la prima casa?

Oltre al bonus prima casa sulle imposte ridotte, chi ha meno di 36 anni e desidera acquistare la prima casa può usufruire anche del mutuo agevolato under 36, grazie al Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap. Questo strumento consente di ottenere un mutuo con una garanzia statale fino all’80%, agevolando l’accesso al credito anche per chi ha ISEE fino a 40.000 euro annui. Il Fondo è stato prorogato fino al 2027 con una dotazione complessiva di 670 milioni di euro.

Per poter accedere all’agevolazione è necessario soddisfare i seguenti requisiti:

  • Età inferiore a 36 anni (nell’anno in cui si stipula l’atto);

  • ISEE annuo non superiore a 40.000 euro;

  • Mutuo non superiore a 250.000 euro;

  • Non possedere altri immobili a uso abitativo;

  • Avere o stabilire la residenza nell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;

  • Non essere titolari, neanche con il coniuge, di diritti reali su altri immobili nello stesso Comune;

  • Se si possiede già un immobile acquistato con agevolazioni prima casa, è necessario venderlo entro un anno dal nuovo acquisto;

  • L’immobile non deve essere di lusso e non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9;

  • Deve essere situato in Italia.

In caso di più richieste hanno la priorità delle categorie specifiche, come under 36, genitori single con figli minori, giovani coppie e inquilini di alloggi popolari.

Esempio pratico di un mutuo agevolato under 36

Partiamo dalla premessa che il Fondo di Garanzia Prima Casa è uno strumento statale che non eroga soldi, ma offre una garanzia pubblica sul mutuo ipotecario, coprendo fino all’80% del valore dell’immobile. Serve a facilitare l’accesso al credito per giovani under 36, coppie, famiglie monogenitoriali e altri soggetti con ISEE sotto i 40.000 euro, a tassi più favorevoli.

Se il beneficiario non riesce più a pagare il mutuo, la banca può rivalersi sulla casa, ma la garanzia statale copre parte del debito, riducendo il rischio per l’istituto di credito. Quindi, il cliente accede al prestito, anche senza solide garanzie personali, e la banca si tutela in caso di mancato pagamento.

Facciamo un esempio pratico:

  • Marta ha 28 anni e un ISEE di 23.000 €;
  • Vuole comprare un appartamento da 150.000 €;
  • Ha risparmi per coprire solo il 10% (15.000 €);
  • Chiede alla banca un mutuo da 135.000 € (90% del valore);
  • Grazie al Fondo Consap, la banca ottiene una garanzia statale sull’80% del mutuo (cioè su 108.000 €);
  • Marta riceve il mutua a un tasso d’interesse agevolato (ad esempio 2,5% fisso anziché 4%).

Cosa paga Marta?

  • Mutuo: 135.000 € in 25 anni;
  • Rata mensile (a tasso fisso 2,5%): circa 605 €;
  • Spese iniziali: 15.000 € di anticipo + costi notarili e imposte.

Normalmente, la banca avrebbe potuto rigettare la proposta di Marta, in mancanza di garanzie solide, ma glielo concede lo stesso, grazie al Fondo di Garanzia prima casa (lo Stato fa da garante).

Quali sono le spese detraibili per la ristrutturazione della prima casa?

Nel 2025 puoi ristrutturare la tua prima casa con una detrazione Irpef del 50%, fino a 96.000 € per unità immobiliare distribuita annualmente per 10 rate. Però, dal 2026 la percentuale scenderà al 36% per le prime case e 30% e per le seconde case. Se vuoi ottenere il massimo vantaggio fiscale, questo è il momento giusto per agire. A seconda dei lavori (es. manutenzione ordinaria, ampliamento, abbattimento barriere architettoniche), poi, puoi accedere a un IVA agevolata al 4% o 10%, rispetto al 22%.

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